La location meublée laisse en général plus d'argent après impôt, au prix de plus de gestion ; la location nue est plus simple et plus stable. Sur un même appartement loué 620 € par mois, l'impôt annuel va d'environ 2 360 € en location nue au régime le plus simple à presque rien en meublé au régime réel.
Le bon choix dépend moins de la fiscalité que du logement et du temps que vous voulez y consacrer.
Deux baux, deux rythmes
Le bail meublé est plus court et plus souple pour le locataire, donc moins stable pour vous (service-public.gouv.fr).
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer | 2 mois de loyer |
| Préavis du locataire | 1 à 3 mois selon la commune | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois au moins | 3 mois au moins |
| Charges | Provisions avec régularisation annuelle | Provisions ou forfait |
| Équipement | Aucun meuble exigé | Liste réglementaire : literie, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien |
Un locataire en meublé peut partir avec un mois de préavis. Les changements de locataire sont donc plus fréquents, et chacun peut laisser quelques semaines sans loyer.
Deux fiscalités
Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers ; ceux d'un meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Chaque catégorie a son régime simplifié et son régime réel.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Régime simplifié | Micro-foncier : impôt sur 70 % des loyers, jusqu'à 15 000 € par an | Micro-BIC : impôt sur 50 % des loyers, jusqu'à 77 700 € par an (83 600 € pour les loyers de 2026) |
| Régime réel | Charges et intérêts d'emprunt déduits | Charges, intérêts et amortissement du bien et des meubles déduits |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % depuis 2026 |
Reprenons l'appartement de nos autres articles : 108 000 €, 7 130 € de loyers encaissés dans l'année, 1 470 € de charges, 4 135 € d'intérêts la première année, une tranche d'impôt à 30 %. À loyer égal, voici l'impôt annuel dans chaque cas.
| Régime | Montant imposé | Impôt et prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Nue, micro-foncier | 4 991 € | 2 356 € |
| Meublée, micro-BIC | 3 565 € | 1 733 € |
| Nue, régime réel | 1 525 € | 720 € |
| Meublée, régime réel | 0 € après amortissement | 0 € |
L'amortissement explique la dernière ligne : au réel, le loueur en meublé déduit chaque année une fraction du prix du bien et des meubles, ce qui efface ici le résultat imposable.
Cet avantage a une contrepartie depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (impots.gouv.fr). L'impôt économisé pendant la location est en partie rattrapé le jour de la vente.
Ce que le meublé demande en plus
L'avantage fiscal se paie en temps et en démarches.
- Meubler et entretenir. Il faut acheter l'équipement de la liste réglementaire, puis remplacer ce qui s'use.
- Relouer plus souvent. États des lieux, annonces et visites reviennent plus régulièrement qu'en location nue.
- Déclarer une activité. Vous devez vous enregistrer sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours du début de la location et obtenir un numéro SIRET (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026).
- Payer la cotisation foncière des entreprises, un impôt local dû par les loueurs en meublé.
- Tenir une comptabilité si vous choisissez le régime réel. La plupart des loueurs la confient à un comptable, dont le coût vient en déduction du gain fiscal.
En location nue, rien de tout cela : vos loyers se déclarent avec vos revenus, et un bail de trois ans vous laisse tranquille plus longtemps.
Comment choisir
Partez du logement et du locataire qu'il attire, puis vérifiez que l'impôt ne contredit pas ce choix.
| Votre situation | Ce qui est cohérent |
|---|---|
| Studio ou petite surface, près d'écoles ou de bassins d'emploi | Meublé : c'est ce que cherchent étudiants et jeunes actifs |
| Logement familial, trois pièces et plus | Nue : les familles ont leurs meubles et restent longtemps |
| Vous voulez y passer le moins de temps possible | Nue, avec un bail de trois ans |
| Tranche d'impôt élevée et crédit récent | Comparer le régime réel des deux options avec un comptable |
| Achat neuf ou gros travaux de rénovation | Regarder aussi le statut du bailleur privé, créé en 2026 pour la location nue |
Le statut du bailleur privé, issu de la loi de finances pour 2026, ouvre un amortissement à la location nue jusqu'au 31 décembre 2028, sous conditions strictes : appartement neuf ou lourdement rénové, situé dans un immeuble collectif (les maisons sont exclues), loyers plafonnés, location pendant neuf ans. Il ne concerne pas l'achat classique d'un appartement ancien sans travaux.
Le choix n'est pas définitif : vous pouvez changer de formule entre deux locataires. Il engage en revanche pour la durée du bail en cours.
Questions fréquentes
Le meublé est-il toujours plus rentable ?
Non. À loyer égal et au régime simplifié, l'écart d'impôt est d'environ 620 € par an dans notre exemple. Un mois de vacance en plus ou le remplacement d'un canapé suffisent à l'effacer.
Faut-il créer une société pour louer en meublé ?
Non. Vous déclarez une activité de loueur en meublé non professionnel en votre nom et recevez un numéro SIRET. Ce statut s'applique tant que vos recettes restent sous 23 000 € par an ou sous vos autres revenus.
Qu'est-ce qui a changé récemment pour le meublé ?
Deux choses. Depuis février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente. Depuis 2026, les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont de 18,6 %, contre 17,2 % en location nue.
Micro ou réel, comment décider ?
Comparez l'abattement forfaitaire à vos charges réelles. Avec un crédit récent, les intérêts dépassent souvent l'abattement, et le réel l'emporte dans les deux formules.
La banque fait-elle une différence entre nue et meublée ?
Elle applique la même règle des 35 % et retient une partie du loyer dans les deux cas. Demandez-lui si elle traite différemment un loyer meublé, jugé parfois moins stable.
Sources
- Service-public.gouv.fr, différences entre location vide et meublée : durée du bail, dépôt de garantie, préavis, équipement.
- Service-public.gouv.fr, impôts de la location meublée (vérifié le 15 avril 2026) : statut non professionnel, micro-BIC, régime réel, déclaration d'activité.
- Service-public.gouv.fr, revenus locatifs en location non meublée (vérifié le 15 avril 2026) : micro-foncier, régime réel, prélèvements sociaux.
- Impots.gouv.fr, plus-value d'un bien loué en meublé (10 juillet 2026) et foire aux questions de mars 2026 : réintégration des amortissements, cotisation foncière des entreprises.
- Que Choisir, 19 janvier 2026 : prélèvements sociaux de 18,6 % sur la location meublée non professionnelle.
- Service-public.gouv.fr, dispositif Relance logement (Jeanbrun) (vérifié le 21 juillet 2026) et ministère de l'Économie (12 mai 2026) : statut du bailleur privé, logements concernés, loyers plafonnés, location pendant neuf ans.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.