La banque ajoute vos futurs loyers à vos revenus après une décote, le plus souvent de 30 %, puis vérifie que l'ensemble de vos mensualités reste sous 35 % du total. Elle n'a pas le droit de soustraire le loyer de la mensualité. Sur un même dossier, cette différence de méthode fait passer le taux d'endettement de 25,6 % à 35 %.
La méthode imposée aux banques
Le calcul est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dont la foire aux questions précise trois points.
- En haut de la fraction, toutes vos mensualités. « L'ensemble des prêts » compte, y compris le nouveau crédit et l'assurance emprunteur quand la banque l'exige.
- En bas, vos revenus et vos loyers. Le revenu retenu est votre revenu net avant impôt. Les loyers, y compris ceux du bien que vous achetez, s'y ajoutent pour leur montant brut, avec une décote.
- Pas de soustraction. « Le calcul différentiel consistant à retirer les loyers de la charge de remboursement (au numérateur du taux d'effort) est exclu. »
La formule qui en découle :
Taux d'endettement = total des mensualités ÷ (revenus nets + loyers après décote)
Les deux calculs comparés
Prenons Camille : 3 000 € nets par mois, 650 € de crédit pour sa résidence principale, et un projet locatif avec 552 € de mensualité pour un loyer attendu de 620 €. La banque retient 70 % du loyer, soit 434 €.
| Méthode imposée | Méthode différentielle (exclue) | |
|---|---|---|
| Mensualités comptées | 650 € + 552 € = 1 202 € | 650 € + 552 € − 434 € = 768 € |
| Revenus comptés | 3 000 € + 434 € = 3 434 € | 3 000 € |
| Taux d'endettement | 35,0 % | 25,6 % |
Avec la méthode imposée, Camille est exactement au plafond. Avec la méthode différentielle, elle aurait pu porter sa mensualité à 834 € et emprunter environ 158 000 € au lieu de 104 500 €.
Les articles et les simulateurs qui utilisent encore cette méthode annoncent des budgets bien plus élevés que ce que la banque vous accordera. Vérifiez toujours la méthode utilisée.
La décote : 70 %, plus ou moins
Le HCSF impose une décote « pour refléter le risque locatif », sans en fixer le niveau. Retenir 70 % du loyer est l'usage le plus répandu, mais chaque banque décide.
Pour mesurer l'enjeu, voici le dossier de Camille avec trois niveaux. Les lignes à 60 % et 80 % sont des illustrations, pas des barèmes de banques.
| Part du loyer retenue | Mensualité possible | Capacité d'emprunt sur 25 ans à 4 % |
|---|---|---|
| 60 % | 530 € | environ 100 400 € |
| 70 % | 552 € | environ 104 500 € |
| 80 % | 574 € | environ 108 700 € |
Dix points de décote déplacent le budget d'environ 4 000 €. Demandez à chaque banque le taux qu'elle applique avant de comparer ses offres.
Quels loyers comptent
Deux catégories de loyers entrent dans vos revenus, toutes deux après décote.
- Les loyers futurs du bien que vous achetez. Le HCSF les cite expressément.
- Les loyers que vous percevez déjà sur d'autres biens.
Dans les deux cas, la banque part du loyer brut, « avant déduction d'abattements fiscaux et charges ». Elle ne retranche donc ni vos charges de copropriété ni votre impôt : c'est la décote qui en tient lieu.
Pour un loyer futur, la banque vous demandera de justifier le montant. Une estimation écrite d'une agence, des annonces comparables dans le même quartier ou le bail en cours si le bien est vendu loué servent de preuve. Un loyer surestimé est le moyen le plus sûr de fragiliser un dossier.
Ce que cela change pour votre projet
Trois conséquences pratiques découlent de ce calcul.
- Un loyer plus élevé aide peu. 100 € de loyer en plus n'ajoutent que 24,50 € à votre mensualité possible (35 % de 70 €), soit environ 4 600 € de capacité d'emprunt.
- Un crédit soldé aide beaucoup. 100 € de mensualité libérés rendent 100 € de mensualité possible, soit environ 18 900 € de capacité : quatre fois plus.
- Le deuxième achat est bien plus difficile que le premier. Une fois son studio acheté, Camille ne peut plus consacrer que 152 € par mois à un second bien identique, soit moins de 29 000 € d'emprunt. Chaque nouveau crédit pèse en entier, chaque nouveau loyer pour un quart seulement.
Pour un premier investissement, la marge se gagne donc sur vos crédits en cours et votre apport, bien avant le choix du bien. Le module 1 de la formation, en accès gratuit, vous fait faire ce calcul avec vos chiffres.
Questions fréquentes
La banque peut-elle retenir 100 % du loyer ?
Non. Le HCSF demande qu'une décote soit appliquée aux loyers. Son niveau est libre, mais elle est obligatoire.
Le plafond de 35 % comprend-il l'assurance emprunteur ?
Oui, dès lors que la banque en fait une condition du prêt, ce qui est presque toujours le cas.
Pourquoi mon simulateur en ligne donne-t-il un autre résultat ?
Le plus souvent parce qu'il retient une autre part du loyer, un autre taux ou une autre durée. Certains soustraient encore le loyer de la mensualité, ce que les banques n'ont plus le droit de faire.
Les loyers d'un bien que je possède déjà comptent-ils ?
Oui, dans les mêmes conditions : montant brut, après décote. Le crédit de ce bien, lui, compte en entier dans vos mensualités.
Peut-on dépasser 35 % ?
Rarement pour un bien à louer : les dérogations hors résidence principale sont limitées à 6 % des prêts de chaque banque.
Sources
- HCSF, foire aux questions, version du 29 janvier 2024 : prêts et assurance pris en compte, revenu net avant impôt, loyers bruts avec décote, exclusion du calcul différentiel, part des dérogations.
- HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers : taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier.