Oui, mais pas partout ni sans apport. Sur 25 ans à 4 %, il faut une rentabilité brute d'environ 8,3 % pour que le loyer couvre la mensualité et les charges quand vous n'apportez que les frais d'achat, et d'environ 6,7 % avec 20 % d'apport. Dans les grandes villes, où la rentabilité brute moyenne est de 4,8 %, un premier achat à crédit demande presque toujours un effort mensuel.
Ce qu'on appelle cash-flow
Le cash-flow est ce qui reste sur votre compte chaque mois une fois tout payé.
Cash-flow = loyers encaissés − charges − mensualité du crédit − impôt sur les loyers
Positif, le bien se paie tout seul et vous laisse un surplus. Négatif, vous complétez de votre poche : on parle d'effort mensuel.
Reprenons l'exemple de nos autres articles : un appartement à 108 000 € loué 620 € par mois, 12 000 € d'apport, un emprunt de 104 500 € sur 25 ans à 4 % assurance comprise.
| Poste | Par an |
|---|---|
| Loyers, un demi-mois de vacance déduit | 7 130 € |
| Charges (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien) | − 1 470 € |
| Mensualités du crédit (552 € par mois) | − 6 624 € |
| Cash-flow avant impôt | − 964 € |
Soit un effort d'environ 80 € par mois avant impôt, pour un bien qui affiche pourtant 6,9 % de rentabilité brute.
Le seuil à atteindre
Le loyer couvre tout quand la rentabilité brute dépasse un seuil qui dépend surtout de votre apport. Le tableau le donne avant impôt, pour un crédit sur 25 ans à 4 % assurance comprise, avec des charges et une vacance égales à 24 % du loyer comme dans l'exemple.
| Apport, en plus des frais d'achat | Rentabilité brute nécessaire |
|---|---|
| Aucun | 8,3 % |
| 10 % du prix | 7,5 % |
| 20 % du prix | 6,7 % |
| 30 % du prix | 5,8 % |
| 40 % du prix | 5,0 % |
Si vous empruntez aussi les frais d'achat, le seuil monte à 9 %.
Comparez avec le marché. Dans onze grandes villes françaises, la rentabilité brute moyenne était de 4,78 % en 2025, de 3,80 % à Lyon à 5,72 % à Grenoble (Meilleurtaux, février 2026). À 4,78 %, il faudrait apporter plus de 40 % du prix pour atteindre l'équilibre.
Le cash-flow positif se trouve donc surtout dans les villes moyennes, sur les petites surfaces ou sur des biens à rénover, là où le loyer est élevé par rapport au prix. Ce sont aussi les secteurs où la vacance et la revente demandent le plus d'attention.
Les leviers qui mènent à l'équilibre
Dans notre exemple, chacun de ces trois changements suffit, seul, à effacer les 80 € d'effort mensuel.
| Levier | Dans l'exemple | À l'équilibre |
|---|---|---|
| Le prix d'achat | 108 000 € | environ 94 000 €, soit 13 % de moins |
| L'apport | 12 000 € | environ 27 300 € |
| Le loyer | 620 € | environ 705 € |
La négociation du prix est le levier le plus accessible : elle ne demande ni épargne supplémentaire ni locataire prêt à payer plus.
Deux autres paramètres déplacent le seuil :
- La durée. Sur 20 ans au lieu de 25, la rentabilité brute nécessaire passe de 8,3 % à 9,6 %. Une durée longue améliore le cash-flow, au prix de plus d'intérêts au total.
- Le taux. À 3,5 % au lieu de 4 %, le seuil descend à 7,9 %.
Restent les charges et l'impôt : gérer soi-même plutôt que par une agence, comparer les assurances, choisir le bon régime fiscal. Le détail est dans notre article sur la rentabilité brute, nette et nette-nette.
Faut-il refuser un projet qui demande un effort ?
Pas forcément. Un effort mensuel n'est pas une perte : pendant que vous versez 964 € dans l'année, le crédit rembourse environ 2 500 € de capital. Vous épargnez, sous une forme que vous ne pouvez pas retirer facilement.
Trois conditions rendent cet effort acceptable.
- Il est chiffré avant l'achat, impôt compris, et non découvert après.
- Vous pouvez le tenir des années, y compris un mois sans locataire ou avec une réparation.
- Le bien le justifie : un emplacement où il se relouera et se revendra sans difficulté.
À l'inverse, méfiez-vous des annonces qui promettent un cash-flow positif. Elles oublient souvent la vacance, l'entretien et l'impôt. Refaites toujours le calcul avec vos propres chiffres.
Questions fréquentes
Un cash-flow positif avant impôt le reste-t-il après ?
Pas toujours. Dans l'exemple, l'impôt sur les loyers va de 720 € à 2 356 € par an selon le régime fiscal, pour une tranche à 30 %. Faites toujours le calcul après impôt.
Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 améliore-t-il le cash-flow ?
Oui. Pour 104 500 € empruntés à 4 %, la mensualité est de 552 € sur 25 ans et de 633 € sur 20 ans. En contrepartie, vous payez des intérêts plus longtemps.
Peut-on atteindre l'équilibre sans aucun apport ?
Il faut alors un bien à 9 % de rentabilité brute environ. Cela existe, mais rarement sans travaux, sans risque de vacance ou sans gestion exigeante.
Vaut-il mieux un petit effort dans une grande ville ou l'équilibre dans une ville moyenne ?
Il n'y a pas de réponse unique. La grande ville offre en général une revente et une relocation plus faciles ; la ville moyenne, un loyer qui paie le crédit. Décidez selon votre objectif et l'effort que vous acceptez.
Quel effort mensuel est raisonnable ?
Celui que vous pourriez tenir en gardant votre épargne de sécurité intacte. Fixez ce montant avant de chercher un bien : il vous évitera de vous raconter des histoires devant une annonce.
Sources
- Meilleurtaux, 7 février 2026 : rentabilité brute dans onze grandes villes, à partir des prix de vente enregistrés et des loyers médians.
- CAFPI, barème d'octobre 2026 : taux moyens par durée.
- Seuils et exemples : calculs de Premier Loyer, hypothèses indiquées dans le texte.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace ni un conseil personnalisé ni l'étude de votre dossier.