La rentabilité brute divise le loyer annuel par le prix d'achat ; la nette retire les charges ; la nette-nette retire aussi l'impôt. Sur un même appartement à 108 000 € loué 620 € par mois, cela donne 6,9 % brut, 4,9 % net, et entre 2,8 % et 4,2 % après impôt selon le régime fiscal.
Seul le dernier chiffre dit ce qui vous reste. Voici comment passer de l'un à l'autre, avec l'exemple détaillé ligne par ligne.
Rentabilité brute : le chiffre des annonces
Rentabilité brute = loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat × 100
Pour notre exemple : 620 € × 12 = 7 440 € de loyer annuel, divisés par 108 000 €, soit 6,9 %.
C'est le chiffre que donnent les annonces et la plupart des sites, calculé sur le prix seul. Il sert à trier rapidement des biens entre eux, rien de plus. Son premier piège est d'oublier les frais d'achat : en ajoutant 8 640 € de frais de notaire, le même bien coûte 116 640 € et ne rapporte plus que 6,4 % brut.
Prenez l'habitude de diviser par le coût total : prix, frais d'achat et travaux. C'est ce que vous déboursez réellement.
Rentabilité nette : après les charges
Rentabilité nette = (loyer annuel − charges annuelles) ÷ coût total × 100
Les charges sont celles qui restent à votre compte, pas celles que le locataire vous rembourse. Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur pour un appartement de 35 m² en copropriété, calés sur des moyennes publiées ; remplacez-les par les chiffres du bien que vous visez.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer annuel | 7 440 € |
| Taxe foncière | − 700 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 350 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 120 € |
| Entretien et petites réparations | − 300 € |
| Vacance : un demi-mois sans locataire par an | − 310 € |
| Reste après charges | 5 660 € |
5 660 € divisés par 116 640 € donnent 4,9 % net. Près d'un quart du loyer est parti en charges.
Deux postes sont souvent oubliés. La gestion par une agence, si vous déléguez, prélève un pourcentage du loyer. Et la vacance n'est pas une anomalie : un changement de locataire laisse presque toujours quelques semaines vides.
Demandez au vendeur le dernier avis de taxe foncière et les trois derniers relevés de charges de copropriété avant de calculer.
Rentabilité nette-nette : après l'impôt
Rentabilité nette-nette = (loyer − charges − impôt sur les loyers) ÷ coût total × 100
Les loyers d'une location vide s'ajoutent à vos revenus : ils sont imposés à votre tranche d'impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026).
- Le micro-foncier, automatique jusqu'à 15 000 € de loyers par an : l'impôt porte sur 70 % des loyers encaissés, quelles que soient vos charges réelles.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges, dont la taxe foncière, l'assurance, l'entretien et les intérêts d'emprunt.
Pour notre exemple, avec une tranche d'impôt à 30 % et un emprunt de 104 500 € à 4 % dont c'est la première année :
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 7 130 € | 7 130 € |
| Montant imposé | 4 991 € (70 % des loyers) | 1 525 € (loyers moins charges et 4 135 € d'intérêts) |
| Impôt et prélèvements sociaux (47,2 %) | 2 356 € | 720 € |
| Reste après charges et impôt | 3 304 € | 4 940 € |
| Rentabilité nette-nette | 2,8 % | 4,2 % |
Avec une tranche à 11 %, on obtient 3,6 % au micro-foncier et 4,5 % au réel.
L'écart vient des intérêts d'emprunt, déductibles au réel seulement. Il se réduit d'année en année, à mesure que les intérêts baissent. Sans crédit, c'est le micro-foncier qui serait ici le plus avantageux.
Laquelle regarder
Chacune répond à une question différente.
| Rentabilité | Dans l'exemple | À quoi elle sert |
|---|---|---|
| Brute | 6,9 % | Trier des annonces en quelques secondes |
| Nette | 4,9 % | Comparer deux biens dont les charges diffèrent |
| Nette-nette | 2,8 % à 4,2 % | Décider d'acheter ou non |
Un bien à 8 % brut avec une lourde taxe foncière et de fortes charges peut rapporter moins qu'un bien à 6 % bien géré. Ne comparez jamais deux biens sur le brut seul.
La rentabilité ne dit pas tout. Elle ignore trois choses :
- Votre effort mensuel. Dans l'exemple, la mensualité de 552 € représente 6 624 € par an, pour 5 660 € restant après charges. Il manque environ 80 € par mois avant impôt, malgré 12 000 € d'apport.
- Le capital remboursé. Chaque mensualité vous rend propriétaire d'une part du bien : environ 2 500 € la première année.
- Le prix à la revente, qui peut monter comme baisser.
Le simulateur de rentabilité de Premier Loyer fait ces calculs avec vos chiffres.
Questions fréquentes
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Les annonces ne le font pas, ce qui flatte le résultat. Pour décider, divisez toujours par le coût total : prix, frais d'achat et travaux.
Quelle rentabilité brute faut-il viser ?
Il n'existe pas de seuil valable partout : tout dépend des charges, de votre impôt et de votre crédit. Le bon test est celui de la nette-nette et de l'effort mensuel, pas un pourcentage brut.
Le crédit entre-t-il dans la rentabilité ?
Non. La rentabilité mesure le bien, pas son financement. Le crédit joue sur deux autres points : votre effort mensuel, et votre impôt si vous êtes au régime réel, puisque les intérêts sont déductibles.
Micro-foncier ou régime réel ?
Faites le calcul des deux. Avec un crédit récent ou des travaux, le réel est souvent plus avantageux ; avec peu de charges, le micro-foncier l'emporte. Vérifiez les conditions de l'option sur impots.gouv.fr avant de choisir.
Le calcul est-il le même en location meublée ?
Les formules sont les mêmes, mais l'impôt change : les loyers meublés relèvent d'un autre régime fiscal, et leurs prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % en 2026. Nous y consacrons un article à part.
Sources
- Service-public.gouv.fr, revenus locatifs en location non meublée (vérifié le 15 avril 2026) : micro-foncier, régime réel, charges déductibles, prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Que Choisir, 19 janvier 2026 : revenus fonciers maintenus à 17,2 %, location meublée non professionnelle à 18,6 %.
- SeLoger, 7 mai 2026 et PAP, 19 décembre 2024 : définitions usuelles des trois rentabilités.
Ordres de grandeur des charges : Meilleurtaux, taxe foncière par m² dans les grandes villes (13 à 21 € par m² en 2024), Meilleurtaux, assurance propriétaire non occupant (123 € par an en moyenne pour un appartement), Gentil Syndic, charges de copropriété 2026 (25 à 40 € par m² et par an, dont 70 à 80 % récupérables sur le locataire).
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace ni un conseil fiscal personnalisé ni l'étude de votre dossier.