Vous pouvez emprunter tant que l'ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, reste sous 35 % de vos revenus, auxquels la banque ajoute le plus souvent 70 % du loyer attendu. Avec 3 000 € nets par mois, un loyer visé de 600 € et aucun crédit en cours, cela donne environ 1 200 € de mensualité, soit près de 227 000 € empruntés sur 25 ans à 4 %.
Ce plafond baisse vite dès que vous remboursez déjà un crédit. Voici la règle, la façon dont la banque compte vos loyers, et un calcul complet à refaire avec vos chiffres dans le calculateur de budget gratuit.
La règle des 35 %
Toutes les banques françaises appliquent les mêmes limites, fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et confirmées sans changement le 15 septembre 2026 (CAFPI).
- 35 % au maximum. Vos charges d'emprunt, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Tous vos crédits comptent : résidence principale, voiture, crédit à la consommation.
- 25 ans au maximum. La durée peut aller jusqu'à 27 ans quand vous entrez dans le bien plus tard, par exemple pour un achat sur plan ou de gros travaux (HCSF).
- Peu de dérogations pour un bien à louer. Une banque peut s'écarter de ces limites pour 20 % de ses prêts, mais l'essentiel est réservé à la résidence principale. Il reste au plus 6 % de sa production pour tous les autres projets, dont le locatif.
Pour un premier investissement, construisez donc votre budget comme si aucune dérogation n'existait.
Comment la banque compte vos futurs loyers
Le loyer attendu s'ajoute à vos revenus, mais avec une décote : la banque n'en retient le plus souvent que 70 %. Les 30 % restants couvrent les charges et les mois sans locataire.
Le HCSF impose cette méthode. Sa foire aux questions demande d'intégrer les loyers futurs aux revenus avec une décote « pour refléter le risque locatif », et interdit de soustraire le loyer de la mensualité. Le taux de 70 % est un usage bancaire, pas un chiffre officiel : chaque banque fixe le sien.
La formule à retenir :
Mensualité possible = 35 % × (revenus nets + 70 % du loyer attendu) − mensualités en cours
Conséquence souvent mal comprise : un loyer de 600 € n'ajoute que 147 € à votre mensualité possible (35 % de 70 % de 600 €), alors que la mensualité du nouveau crédit compte en entier. Un bien locatif ne « se finance pas tout seul » aux yeux de la banque.
Exemple chiffré : le calcul de Camille
Camille gagne 3 000 € nets par mois. Elle rembourse 650 € pour sa résidence principale, dispose de 12 000 € d'apport et vise un bien ancien qui se louerait 620 €. Son prix d'achat maximal est d'environ 108 000 €.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Revenus retenus | 3 000 € + 70 % de 620 € | 3 434 € |
| Plafond de mensualités | 35 % de 3 434 € | 1 202 € |
| Mensualité possible pour le nouveau bien | 1 202 € − 650 € | 552 € |
| Capacité d'emprunt | 552 € par mois sur 25 ans à 4 %, assurance comprise | environ 104 500 € |
| Budget total | 104 500 € + 12 000 € d'apport | environ 116 500 € |
| Prix du bien, frais d'achat de 8 % déduits | 116 500 € ÷ 1,08 | environ 108 000 € |
Sans son crédit en cours, Camille pourrait consacrer 1 202 € par mois au projet et emprunter plus du double. C'est le crédit de sa résidence principale qui fixe son plafond, pas son salaire.
Le taux de 4 % est une hypothèse prudente. Début octobre 2026, le courtier CAFPI relève un taux moyen de 3,58 % sur 25 ans, hors assurance (CAFPI, 5 octobre 2026). Demandez toujours le taux du moment.
Ce qui fait monter ou baisser le montant
Solder un crédit en cours est de loin le levier le plus puissant. Le tableau reprend le cas de Camille et ne change qu'un paramètre à la fois.
| Changement | Effet sur sa capacité d'emprunt |
|---|---|
| Solder un crédit à la consommation de 150 € par mois | + 28 400 € |
| Obtenir 3,5 % au lieu de 4 % | + 5 700 € |
| Viser un loyer de 720 € au lieu de 620 € | + 4 600 € |
| Subir 4,5 % au lieu de 4 % | − 5 300 € |
| Emprunter sur 20 ans au lieu de 25 | − 13 500 € |
Deux autres leviers existent : augmenter l'apport, qui s'ajoute euro pour euro au budget, et emprunter à deux, ce qui additionne les revenus.
La règle des 35 % dit combien vous pouvez emprunter, pas si la banque acceptera. Celle-ci regarde aussi la régularité de vos revenus, vos trois derniers relevés de compte, l'épargne qu'il vous reste après l'achat et votre reste à vivre. Ces points sont détaillés dans le module 1 de la formation, en accès gratuit.
Questions fréquentes
La banque retient-elle toujours 70 % du loyer ?
Non. Le HCSF impose une décote sans en fixer le niveau. 70 % est l'usage le plus répandu ; demandez à chaque banque le taux qu'elle applique, car quelques points changent le résultat.
Je suis locataire de mon logement : mon loyer compte-t-il ?
La règle du HCSF ne vise que les charges d'emprunt. En pratique, beaucoup de banques ajoutent votre loyer à vos charges ou l'examinent dans le reste à vivre. Faites le calcul des deux façons pour connaître votre fourchette.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement pour un investissement locatif ?
Rarement. Les dérogations hors résidence principale sont limitées à 6 % des prêts de chaque banque.
Faut-il un apport ?
Le plus souvent, de quoi payer les frais d'achat : environ 8 % du prix dans l'ancien. Un financement sans apport reste possible pour certains profils ; c'est l'objet de notre article « Peut-on investir dans le locatif sans apport ? ».
Sur quelle durée emprunter ?
Pour un bien à louer, 25 ans donne la mensualité la plus basse et donc la capacité la plus haute. Une durée plus courte coûte moins d'intérêts mais réduit votre budget : 13 500 € de moins sur 20 ans dans l'exemple de Camille.
Sources
- HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers : taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans, marge de flexibilité.
- HCSF, foire aux questions : prise en compte des loyers futurs, décote, part des dérogations hors résidence principale.
- CAFPI, 28 septembre 2026 : maintien des règles par le HCSF le 15 septembre 2026.
- CAFPI, barème d'octobre 2026 : taux moyens par durée.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier.