Oui. Aucune loi n'impose d'apport, et certaines banques financent à la fois le prix du bien et les frais d'achat : c'est le prêt à 110 %. Ce financement est toutefois réservé aux dossiers les plus solides et coûte plus cher : sur un bien de 100 000 €, emprunter aussi les 8 000 € de frais ajoute environ 42 € par mois pendant 25 ans.
Ce que « sans apport » veut dire
Investir sans apport, c'est emprunter le prix du bien et les frais qui l'accompagnent. Les banques parlent de prêt à 110 % : 100 % pour le bien, environ 10 % pour les frais de notaire, de garantie et de dossier (CAFPI, juillet 2026).
L'apport n'est pas une obligation légale. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière portent sur le taux d'endettement (35 %) et la durée du crédit (25 ans), pas sur la somme que vous apportez (HCSF).
C'est un usage bancaire. La banque demande d'habitude que vous payiez vous-même les frais annexes, soit 8 à 10 % du prix dans l'ancien et 3 à 5 % dans le neuf (Pretto, octobre 2026). La raison est simple : ces frais ne se retrouvent pas dans la valeur du bien. Si vous deviez revendre tôt, la vente ne les rembourserait pas.
Les profils que les banques acceptent
Le prêt à 110 % existe toujours en 2026, mais c'est « un parcours plus sélectif » selon Pretto. Les courtiers décrivent tous le même portrait :
- Un emploi stable et des revenus confortables. CDI hors période d'essai, fonction publique ou équivalent.
- Peu de crédits en cours. Un taux d'endettement bas avant le projet laisse de la place à une mensualité plus élevée.
- Une résidence principale déjà achetée, dans l'idéal : elle rassure la banque sur votre capacité à rembourser.
- Des comptes irréprochables. Aucun découvert depuis au moins six mois (Meilleurtaux, juin 2026).
- Une épargne régulière, visible sur vos relevés.
Autrement dit, sans apport ne veut pas dire sans épargne. La banque prête à 110 % à ceux qui auraient pu apporter une partie des frais et choisissent de garder cette somme de côté. Si vous n'avez aucune épargne, le refus est le scénario le plus probable.
Ce que cela coûte
Emprunter les frais revient à les payer une fois et demie. Exemple : un appartement ancien à 100 000 €, 8 000 € de frais d'achat, un crédit sur 25 ans à 4 % assurance comprise.
| Avec 8 000 € d'apport | Sans apport | |
|---|---|---|
| Montant emprunté | 100 000 € | 108 000 € |
| Mensualité | 528 € | 570 € |
| Ce que coûtent les frais d'achat | 8 000 € payés comptant | environ 12 700 € remboursés sur 25 ans |
Les 42 € de plus par mois représentent environ 4 700 € d'intérêts et d'assurance sur la durée du prêt. Le calcul suppose le même taux dans les deux cas ; or un prêt sans apport se négocie souvent à un taux plus élevé, ce qui creuse l'écart.
Deux autres effets pèsent davantage que ces intérêts :
- Votre budget baisse. À capacité d'emprunt égale, l'argent emprunté pour les frais ne sert plus à acheter. Avec 552 € de mensualité possible, on vise un bien à environ 108 000 € avec 12 000 € d'apport, et à environ 97 000 € sans apport.
- Le loyer couvre moins bien la mensualité. Chaque euro de mensualité en plus est un euro que le loyer ne paie pas. Un projet qui s'équilibrait avec apport peut demander un effort mensuel sans apport.
Sans apport ou petit apport : comment décider
La bonne question n'est pas « ai-je un apport ? » mais « que me reste-t-il après l'achat ? ». Un bien loué réserve toujours une dépense imprévue : un chauffe-eau, deux mois sans locataire, une taxe foncière plus lourde que prévu.
| Votre situation | Le choix raisonnable |
|---|---|
| De quoi payer les frais et garder une réserve de sécurité | Apporter les frais : mensualité plus basse, dossier plus facile, meilleur taux |
| De quoi payer les frais, mais plus rien ensuite | Garder une réserve et demander un financement à 110 % ou un apport partiel |
| Aucune épargne | Attendre et épargner quelques mois : le projet sans filet est celui qu'il faut éviter |
L'apport partiel est souvent le meilleur compromis : vous payez une partie des frais, la banque finance le reste, et vous conservez de quoi faire face à un imprévu. Posez la question à la banque, elle n'est pas obligée de vous le proposer.
Si vous obtenez un prêt à 110 %, vérifiez un dernier point avant de signer : le loyer attendu, diminué des charges et de l'impôt, couvre-t-il la mensualité ? Sinon, chiffrez l'effort mensuel et décidez si vous pouvez le tenir pendant des années.
Questions fréquentes
Quel apport minimum demandent les banques pour un investissement locatif ?
Le plus souvent de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie : 8 à 10 % du prix dans l'ancien, 3 à 5 % dans le neuf. Certaines banques demandent davantage pour un bien à louer que pour une résidence principale.
La règle des 35 % interdit-elle d'emprunter sans apport ?
Non, elle ne dit rien de l'apport. Mais sans apport la mensualité est plus élevée, donc le plafond de 35 % est atteint plus vite. Le calcul est détaillé dans notre article « Combien peut-on emprunter pour un premier investissement locatif ? ».
Peut-on investir sans apport quand on est encore locataire ?
C'est possible mais plus difficile : les banques préfèrent les emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale. Un emploi stable, des comptes propres et une épargne visible pèsent alors encore plus lourd.
Le prêt à 110 % finance-t-il aussi les travaux ?
Il peut inclure les frais annexes, dont d'éventuels travaux, selon les banques. Demandez un financement des travaux sur devis : c'est un poste que les banques acceptent plus volontiers que les frais de notaire.
Vaut-il mieux attendre d'avoir un apport ?
Si vous n'avez aucune épargne, oui. Quelques mois d'épargne régulière améliorent à la fois votre dossier et votre sécurité une fois le bien loué.
Sources
- HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers : les règles portent sur l'endettement et la durée, pas sur l'apport.
- CAFPI, 9 juillet 2026 : définition du prêt à 110 %, profils acceptés, taux plus élevé.
- Pretto, 1er octobre 2026 : apport attendu par les banques, financement sans apport.
- Meilleurtaux, 15 juin 2026 : profils acceptés, frais couverts.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier.