Pour un bien ancien, prévoyez environ 8 % du prix en frais de notaire, et près de 10 % en ajoutant la garantie du prêt et les frais bancaires. Pour un appartement à 108 000 €, cela représente environ 8 400 € de frais de notaire hors débours, et autour de 10 000 € au total.
Ces frais se paient le plus souvent avec votre épargne : c'est la première dépense à chiffrer avant de chercher un bien.
Ce que contiennent les frais de notaire
Le nom est trompeur : l'essentiel ne va pas au notaire. Selon les notaires eux-mêmes, les sommes reversées à l'État et aux collectivités peuvent atteindre les quatre cinquièmes de la facture (notaires.fr).
Trois blocs composent la note (economie.gouv.fr, service-public.gouv.fr).
- Les taxes. Dans l'ancien, elles atteignent 6,32 % du prix dans les départements qui ont porté leur taux à 5 %, et 5,81 % dans ceux restés à 4,5 %. S'y ajoute une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
- La rémunération du notaire. Elle suit un barème national par tranches, inchangé depuis 2021, auquel s'ajoute 20 % de TVA.
- Les débours. Ce sont les sommes que le notaire avance pour vous : cadastre, documents d'urbanisme, publicité foncière.
| Tranche du prix | Taux de rémunération du notaire, hors TVA |
|---|---|
| Jusqu'à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux de 4,5 % à 5 %, et la grande majorité l'a fait. Les premiers acheteurs en sont dispensés, mais cette exception vise l'achat de son logement : pour un bien à louer, comptez le taux majoré là où il s'applique.
Le calcul pour un bien à 108 000 €
Pour un appartement ancien acheté 108 000 € dans un département au taux de 5 %, les frais de notaire atteignent 8 444 € hors débours, soit 7,8 % du prix.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Taxes | 6,32 % de 108 000 € | 6 824 € |
| Rémunération du notaire | 1 260 € selon le barème, plus 20 % de TVA | 1 512 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % de 108 000 € | 108 € |
| Total hors débours | 8 444 € |
Dans un département resté à 4,5 %, le total descend à 7 891 €, soit 553 € de moins.
Les débours s'ajoutent à ce total. Leur montant dépend du dossier : demandez au notaire un décompte prévisionnel dès le compromis. C'est pourquoi la règle des 8 % reste un bon ordre de grandeur, et qu'il vaut mieux prévoir un peu plus pour un petit prix. Les frais fixes y pèsent davantage : hors débours, on passe de 8,2 % pour un bien à 60 000 € à 7,6 % pour un bien à 200 000 €.
Les autres frais d'un achat locatif
Les frais de notaire ne sont pas les seuls. Quatre autres postes arrivent en même temps.
- La garantie du prêt. La banque exige une caution ou une hypothèque. Une caution coûte environ 0,8 à 1,5 % du montant emprunté, une hypothèque jusqu'à 2 % (Pretto, septembre 2026). Pour 104 500 € empruntés, comptez 840 à 1 570 € en caution.
- Les frais de dossier de la banque, et les honoraires du courtier si vous passez par lui. Ils figurent dans l'offre de prêt et se négocient.
- Les frais d'agence, lorsqu'ils sont à votre charge. Vérifiez sur l'annonce si le prix les inclut.
- La mise en location. Petits travaux, équipement, assurance propriétaire non occupant, et parfois les honoraires de l'agence qui trouve le locataire.
Avec la seule garantie, l'exemple atteint déjà 9 300 à 10 000 €, soit 8,6 à 9,3 % du prix. D'où la règle de prudence : gardez 10 % du prix de côté pour l'ensemble des frais d'un achat dans l'ancien.
Comment réduire la facture
Les taxes ne se négocient pas, mais leur base et quelques postes voisins, si.
- Sortir le mobilier du prix. Si le bien est vendu avec une cuisine équipée ou des meubles, leur valeur peut être listée à part dans le compromis : les taxes ne portent alors que sur l'immobilier. Pour 4 000 € de mobilier, l'économie est d'environ 300 €. La liste doit être réaliste et justifiable.
- Vérifier qui paie l'agence. Quand les honoraires sont à la charge de l'acheteur, les taxes se calculent sur le prix hors honoraires.
- Comparer les garanties. L'hypothèque légale spéciale du prêteur coûte environ 0,8 % plus quelques centaines d'euros de frais fixes, et une partie de la caution peut être remboursée en fin de prêt, sous conditions.
- Regarder le neuf. Les taxes y tombent à 0,71 %, ce qui ramène les frais de notaire à 2 ou 3 % du prix. Le prix au mètre carré, lui, est en général plus élevé.
La remise que le notaire peut consentir sur sa rémunération est encadrée et ne change presque rien pour un bien de ce prix.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils plus élevés pour un investissement locatif ?
Le barème est le même que pour une résidence principale. La seule différence possible tient au taux départemental : la dispense de hausse prévue pour les premiers acheteurs concerne leur logement, pas un bien à louer.
Peut-on emprunter les frais de notaire ?
Certaines banques l'acceptent pour des dossiers solides, mais la plupart demandent de les payer avec votre épargne. Voir notre article « Peut-on investir dans le locatif sans apport ? ».
Quand paie-t-on ces frais ?
Le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire, en même temps que le prix.
Les frais varient-ils d'un département à l'autre ?
Oui, d'un demi-point environ : 5,81 % de taxes dans les départements restés à 4,5 %, 6,32 % dans ceux passés à 5 %. Demandez le taux en vigueur au notaire.
Combien dans le neuf ?
Environ 2 à 3 % du prix, parce que les taxes d'enregistrement y sont réduites à 0,71 %. Le prix de vente comprend en revanche la TVA.
Sources
- Ministère de l'Économie, frais de notaire (mise à jour du 6 juin 2025) : taux des taxes, barème, hausse du taux départemental depuis le 1er avril 2025.
- Service-public.gouv.fr, frais de notaire (vérifié le 5 août 2026) : composition des frais, barème, TVA.
- Notaires de France (5 décembre 2025) : part reversée à l'État, taux dans l'ancien et le neuf.
- Pretto, 18 septembre 2026 : coût des garanties de prêt.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas le décompte de votre notaire.