Oui. Avec 2 000 € nets par mois et aucun crédit en cours, la règle des 35 % autorise environ 810 € de mensualité pour un bien loué 450 €, soit près de 153 000 € empruntés sur 25 ans à 4 %. Mais ce plafond n'est pas votre budget : ce qui limite vraiment un salaire de 2 000 €, ce sont les crédits déjà en cours, le loyer que vous payez vous-même et l'effort mensuel que vous pouvez tenir.
Ce que la règle des 35 % autorise
Toutes les banques appliquent la même limite : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus (HCSF). Le loyer que vous allez encaisser s'ajoute à vos revenus, mais la banque n'en retient le plus souvent que 70 %.
Pour 2 000 € nets et un studio qui se louerait 450 € :
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Revenus retenus | 2 000 € + 70 % de 450 € | 2 315 € |
| Plafond de mensualités | 35 % de 2 315 € | 810 € |
| Capacité d'emprunt | 810 € par mois sur 25 ans à 4 %, assurance comprise | environ 153 500 € |
Ce chiffre suppose que vous ne remboursez rien d'autre. C'est rarement le cas.
Trois situations, trois budgets
Le même salaire donne des budgets qui vont du simple au quadruple selon ce que vous payez déjà chaque mois.
| Votre situation | Mensualité possible | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| Aucun crédit, logé sans loyer à payer | 810 € | environ 153 500 € |
| Un crédit en cours de 500 € par mois | 310 € | environ 58 800 € |
| Locataire à 600 € par mois, si la banque compte ce loyer comme une charge | 210 € | environ 39 800 € |
La troisième ligne mérite une explication. La règle officielle ne vise que les crédits : votre loyer n'entre pas dans le ratio de 35 %. Mais chaque banque ajoute sa propre analyse, et beaucoup tiennent compte du loyer que vous continuerez à payer après l'achat. Posez la question dès le premier rendez-vous : tout votre budget en dépend.
Le plafond n'est pas le bon budget
La banque dit combien elle peut prêter, pas combien vous pouvez supporter. Avec 2 000 € par mois, la vraie limite est l'écart entre le loyer encaissé et la mensualité payée.
Le tableau donne la mensualité selon le prix du bien, sur 25 ans à 4 % assurance comprise, en payant les frais d'achat avec votre épargne.
| Prix du bien | Mensualité | Frais d'achat à apporter (8 %) |
|---|---|---|
| 60 000 € | 317 € | 4 800 € |
| 80 000 € | 422 € | 6 400 € |
| 100 000 € | 528 € | 8 000 € |
| 120 000 € | 633 € | 9 600 € |
Comparez chaque mensualité au loyer réellement pratiqué pour ce type de bien dans votre secteur. Si le loyer est inférieur, la différence sort de votre salaire chaque mois, et il faut encore y ajouter les charges, la taxe foncière et l'impôt sur les loyers.
Pensez aussi au mois sans locataire. Pour un bien à 80 000 €, il vous coûte 422 €, soit plus d'un cinquième de votre salaire. Une épargne de sécurité d'au moins trois mensualités, environ 1 300 € ici, n'est pas un luxe : c'est ce qui vous évite de vendre dans l'urgence.
Ce qui rend le dossier acceptable
Un salaire modeste n'est pas un motif de refus ; un dossier fragile, si. Quatre points font la différence.
- Des revenus réguliers. La banque retient votre revenu net avant impôt. Un CDI hors période d'essai ou un poste de fonctionnaire rassure ; les revenus d'un CDD comptent dans le calcul, mais la banque jugera leur stabilité.
- Les frais d'achat en apport. Environ 8 % du prix dans l'ancien, soit 6 400 € pour un bien à 80 000 €.
- Des comptes propres. Trois mois de relevés sans découvert ni rejet de prélèvement avant de déposer le dossier.
- Une épargne qui reste après l'achat. Ne mettez pas tout dans l'apport.
Emprunter à deux change l'échelle : avec deux salaires de 2 000 € et le même studio, le plafond de mensualités passe de 810 € à 1 510 €.
Le module 1 de la formation, en accès gratuit, détaille ce que la banque regarde et vous fait calculer votre propre budget.
Questions fréquentes
Quel prix de bien viser avec 2 000 € de salaire ?
Partez du loyer, pas du plafond bancaire. Cherchez un bien dont la mensualité est proche du loyer pratiqué dans le secteur : pour un loyer de 450 €, cela correspond à un prix d'environ 80 000 €, frais payés à part.
Peut-on investir en étant locataire de son logement ?
Oui. La règle des 35 % ne compte que les crédits. Certaines banques intègrent tout de même votre loyer dans leur analyse, ce qui réduit fortement le montant accordé.
Faut-il un CDI ?
Ce n'est pas une obligation. Les revenus d'un CDD entrent dans le calcul du taux d'endettement, et un indépendant peut emprunter en présentant ses bilans. La banque reste libre de juger la stabilité de vos revenus.
Vaut-il mieux acheter sa résidence principale d'abord ?
Cela dépend de votre projet de vie, mais sachez qu'un crédit de résidence principale consomme l'essentiel de votre capacité : avec 500 € de mensualité en cours, il ne reste que 310 € pour un bien à louer.
Peut-on investir avec 2 000 € sans apport ?
C'est possible pour un dossier très solide, mais la mensualité augmente et le loyer la couvre moins bien. Voir notre article « Peut-on investir dans le locatif sans apport ? ».
Sources
- HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers : taux d'effort de 35 %, durée de 25 ans.
- HCSF, foire aux questions, version du 29 janvier 2024 : revenu net avant impôt, revenus de CDD, prêts pris en compte, décote sur les loyers.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas l'étude de votre dossier par une banque ou un courtier.