Le studio se loue plus cher au mètre carré et coûte moins à l'achat ; le deux-pièces garde ses locataires plus longtemps et intéresse plus d'acheteurs à la revente. À Rouen, par exemple, un studio se loue en moyenne 491 € pour 23 m², soit 21 € le mètre carré, contre 651 € pour 40 m², soit 16 € le mètre carré, pour un deux-pièces.
Pour un premier achat, c'est souvent le budget qui tranche. Encore faut-il savoir ce que l'on accepte en échange.
Ce que disent les chiffres
Les deux biens ne jouent pas dans la même catégorie. Le tableau prend Rouen comme exemple de ville moyenne étudiante ; les loyers y sont donnés charges comprises.
| Studio | Deux-pièces | |
|---|---|---|
| Loyer moyen à Rouen | 491 € pour 23 m² | 651 € pour 40 m² |
| Loyer au mètre carré | 21,3 € | 16,3 € |
| Part des recherches des locataires | 33 % | 27 % |
| Durée moyenne d'occupation | environ 18 mois | environ 48 mois |
| Rentabilité brute couramment citée | 5 à 8 % | 3 à 5 % |
Les trois premières lignes viennent de LocService, septembre 2026 ; les deux dernières du promoteur Pichet, qui ne précise pas ses sources. Retenez les ordres de grandeur : un studio se loue environ 30 % plus cher au mètre carré, et change de locataire deux à trois fois plus souvent.
Ce que coûte la rotation
Un locataire qui part, c'est du loyer perdu et du temps passé. En France, une annonce met 22 jours à trouver preneur, en valeur médiane, au premier semestre 2026 (Manda, septembre 2026). Appliquons ce délai aux deux biens.
| Studio | Deux-pièces | |
|---|---|---|
| Changements de locataire en dix ans | 6 ou 7 | 2 ou 3 |
| Jours sans loyer par an, en moyenne | environ 15 | environ 5 |
| Loyer perdu par an | environ 240 €, soit 4 % | environ 120 €, soit 1,5 % |
En argent, l'écart est modeste : il n'efface pas l'avantage du studio sur le loyer au mètre carré. En temps, il est réel. Chaque départ demande un état des lieux, une annonce, des visites et souvent un rafraîchissement. Si vous habitez loin ou confiez la relocation à une agence, ce poste pèse plus lourd.
Le studio rapporte donc davantage à celui qui s'en occupe, et le deux-pièces à celui qui veut qu'on l'oublie.
Votre budget décide souvent
Avec une capacité d'emprunt autour de 100 000 €, comme dans l'exemple de nos autres articles, le choix est vite restreint : dans les villes chères, seul le studio entre dans l'enveloppe.
Un repère utile est le prix au-delà duquel la mensualité dépasse le loyer. Sur 25 ans à 4 % assurance comprise, 1 € de mensualité correspond à environ 189 € empruntés.
| Studio | Deux-pièces | |
|---|---|---|
| Loyer de l'exemple | 491 € | 651 € |
| Prix maximal pour que le loyer égale la mensualité | environ 93 000 € | environ 123 000 € |
Ces prix supposent que vous payez les frais d'achat avec votre épargne, et ils ne tiennent pas compte des charges ni de l'impôt. Ils donnent un plafond, pas une cible. Refaites le calcul avec les loyers de votre secteur : multipliez le loyer hors charges par 189.
Comment choisir
Trois questions suffisent le plus souvent : votre budget, votre disponibilité, et les locataires que la ville attire.
| Votre situation | Ce qui est cohérent |
|---|---|
| Budget serré, ville étudiante ou bassin d'emploi de jeunes actifs | Studio, plutôt meublé |
| Vous habitez loin ou voulez peu de gestion | Deux-pièces, plutôt nu, avec un bail de trois ans |
| Ville sans université, demande de couples et de salariés | Deux-pièces |
| Vous pensez revendre dans moins de dix ans | Deux-pièces : il intéresse aussi ceux qui achètent pour y vivre |
| Vous pouvez gérer vous-même et êtes sur place | Studio, pour son loyer au mètre carré |
Quel que soit le type, deux vérifications priment sur la surface : la demande locative à cette adresse précise, et la classe énergétique du logement.
Questions fréquentes
Le studio est-il plus risqué ?
Il est plus exposé à la vacance, puisque les locataires restent moins longtemps, et sa clientèle dépend souvent d'une université ou d'un employeur. En contrepartie, la mise de départ est plus faible : une erreur coûte moins cher.
Lequel se revend le mieux ?
Le studio s'adresse surtout à d'autres investisseurs. Le deux-pièces intéresse aussi les personnes seules et les couples qui achètent leur premier logement, ce qui élargit le nombre d'acheteurs.
Faut-il louer le studio en meublé ?
C'est le plus souvent ce que cherchent les étudiants : à Rouen, 56 % d'entre eux veulent un meublé, contre 33 % de l'ensemble des candidats. Les conséquences sur le bail et l'impôt sont détaillées dans notre article « Location nue ou meublée pour un premier investissement ? ».
Peut-on commencer par un studio puis passer à plus grand ?
Oui, mais gardez en tête que le crédit du premier bien réduit fortement la capacité d'emprunt pour le second. Le calcul est dans notre article sur le taux d'endettement et les loyers.
La rentabilité annoncée de 5 à 8 % pour un studio est-elle fiable ?
C'est une fourchette brute, avant charges, vacance et impôt. Refaites le calcul complet pour le bien précis : l'écart entre brut et net est en général plus fort sur les petites surfaces, où la rotation est plus élevée.
Sources
- LocService, marché locatif de Rouen, 15 septembre 2026 : loyers et surfaces moyens par type, part des recherches, demande de meublé.
- Manda, baromètre de la tension locative, 15 septembre 2026 : délai médian de location de 22 jours au premier semestre 2026.
- Pichet, guide de l'investisseur (non daté) : durées d'occupation et fourchettes de rentabilité par type de bien.
- Coût de la rotation et prix maximaux : calculs de Premier Loyer à partir de ces données.
Rédigé par Premier Loyer. Chiffres vérifiés le 5 octobre 2026. Cet article donne une information générale ; il ne remplace pas l'étude du marché local.